本文是关于“房产继承”系列中的第五篇。
上一篇我们主要分析生活中的常见场景——“婚后购房”份额应该如何确定。这篇文章来说说“赠”房的产权归属。和买房最大的不同是，你以为“赠的房产过户到你名下，产权就一定是你的”了吗？这事真不好说，房子即使过了户，还有可能被收回。究竟怎么回事，文章先从葛大爷的亲身经历说起。
【1】高龄老人“赠”房子给孝顺儿子，不料房子还没过户，就......
葛大爷今年七十五岁高龄了，身边就剩下俩儿子。小儿子已年过不惑，但一直没什么正经工作，十年前说要跟朋友下海创业，就离开家乡去大城市“干大事”去了。每年也就过年时候，回家看看老人，这么多年葛大爷对他没少操过心。大儿子则懂事很多，从小就帮着料理家事，照顾弟弟。现在虽不能说事业有多成功，但至少一直安安稳稳地陪在父亲身边，孝顺老人。每每说起大儿子，葛大爷脸上总是堆满了欣慰的笑容。
这些年葛大爷身体状况每况愈下，总是小毛病不断。大儿子就一直在父亲身边忙前忙后的，端茶送水、买药挂号的，不管是时间、还是金钱都搭进去不少。葛大爷也是个公正开明的家长，对于大儿子的付出，也是看在眼里，记在心里。趁着身体恢复得还不错的档口，葛大爷把大儿子叫了过来：“儿子，抽空陪我去趟公证处。”大儿子有点疑惑：“爸，您是要去公证处干什么？”葛大爷有些动情地说：“这些年你也辛苦了，你弟也是不务正业，不给家里添乱就行了，更不指望他能帮忙家里的事情了。我琢磨了下，虽然你现在已经有套房了，现在住的这套房子我也送给你。你和我一起去公证一下，这样也算了了我的心事。”就这样大儿子带着葛大爷到公证处，完成了房子赠与公证。
大儿子是个懂事孩子，对父亲的照顾完全出自于“孝心”，压根也没想着房子的事情，所以即使拿了赠与公证书，房子过户手续也一直没办，就这么搁置着。葛大爷的病情也愈发严重，结果没挨过冬天，没到一年时间就过世了。
待后事都办理妥当后，小儿子忽然提出：“哥，爸的房子是不是也到时候该处理一下了？”哥哥明白，弟弟估计是最近又碰上“生意经营不顺利”缺钱了，所以就惦记上父亲的房子了。哥哥一直想劝弟弟回家找个安稳工作，好歹生活能有保障，于是回应说：“爸的房子生前已经赠给我了，还办了公证，这事你就别惦记了。”弟弟明显已经做足了功课：“我看房本还是爸的名字呢，没过户的赠与不作数吧。”两边说的似乎都有理，那么法律到底是怎么规定的？
【2】房子没过户，赠与的房产还能反悔吗？
先从房产赠与的操作流程说起：如果房子可以直接赠与过户，那么赠与人和受赠人可以直接前往不动产交易大厅，签订制式合同后，直接过户；如果房子无法立刻赠与过户；或赠与条件比较复杂，那么建议可以像葛大爷一样，先去公证处做赠与公证，然后凭公证书去不动产交易大厅过户房屋。
从操作流程可以看出，赠与房产的节点是产权过户。那么如果像葛大爷一家这样，房子还没过户，葛大爷就去世了，那赠与还能撤销吗？合同法规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”这么说来，法律赋予了赠与人“任意撤销权”，也就是说在房子没过户之前，老人可以随时反悔、撤销赠与行为。但是除非以下几种情况：
1、 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不能撤销。
2、 经过公证的赠与合同不能撤销。如果真的想撤销公证赠与合同，必须赠与人和受赠人都同意，并去公证处办理撤销公证手续。
所以，葛大爷生前已经完成赠与合同的公证手续，后续也没有撤销动作，即使葛大爷已经去世，大儿子也可以拿着赠与合同，继续完成赠与过户流程。而因为葛大爷生前已经把房子“赠”出去了，这样房产就不能作为遗产进行继承分割了，所以小儿子并没有权利继承房产了。
【3】同样都是分配自己的财产，那么赠与合同与遗嘱有什么差别呢？
和遗嘱相比，通过赠与的方式分配财产有几个明显的优势：
第一， 赠与过户时间相对灵活。通过遗嘱方式，房产必须在老人过世后才能过户。而只要赠与合同经过公证，房产过户的时间可以延后，可以让子女和父母两方都安心。
第二， 赠与决策时间较长，有毁约权。法律赋予赠与方反悔的权利，确保老人不会因为冲动，没有经过周全思考，就直接把昂贵的房产无偿赠送给孩子。这样既受法律的约束，也规避了道德风险。
第三， 赠与可以通过草拟合同条款，附加赠与条件。若赠与条件未达成，即使房子已经过户，也可以追回。简单来说，遗嘱是不管是否达成条件就能给财产；但赠与是先给财产，如果未满足赠与条件，还可以把房子要回去。
第四， 如果在赠与合同中没有附加条件，但出现以下几种情况，即使房产已经过户到孩子名下，也可以追回的。
1、 如果孩子严重侵害老人或老人近亲属的（近亲属包括配偶、父母、子女等直系亲属），可以收回房产。
2、 如果孩子对父母有赡养义务，但没有履行，可以收回房产。
3、 如果老人的经济状况严重恶化，到影响到正常生活的程度，可以收回房产。
【4】结语
可以看出，法律对于赠与人，特别是对“将房产赠与给子女”的父母，给予很大程度的保护。所以也希望各位父母在享受天伦之乐的同时，也多为自己考虑，使用法律维护自己的合理权利。
从经济角度，赠与房产虽然不是最省钱的方式，但却是操作最灵活、保障最全面的方式。本来父母在晚年就是处于相对劣势的状态，特别是名下只有一套房的家庭，选择对自己最有保证的做法，才是对自己家庭最大的负责。
系列回顾：
本系列上一篇文章：婚后买房，谁出钱就是谁的？不一定！「份额」要靠这两个问题确定文中我们提到如何通过「两个问题」自查“婚后购房”的个人份额。
下一篇我们将详细介绍取得房产后，如果增、减名，每个人的份额会发生怎么样的变化。
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