京东进军产业地产领域
1.1京东的产业地产版图
2007年，自刘强东决定自建物流开始，京东就会时不时圈下几块地以设立各区总部、布局物流产业以及建立仓储规划；2009年，京东正式开始于全国购买仓储用地。2010年，京东于北京亦庄经济开发区购买了面积为200亩的土地；2012年，京东以底价2.95亿再成功获得一宗北京亦庄地块；2013年，京东与重庆签约，在巴南区布局电商产业园；与此同时于昆山，拿下总占地面积约1500亩的土地；2014年，广东揭阳市与京东公司签订战略合作协议，在中德金属生态城打造跨境电商产业园；同时，京东集团华中物流基地在武汉新洲阳逻开发区开建，规划用地1280亩。2015及2016年，京东则分别布局了海南与合肥双凤开发区，项目占地共计920亩。
进入2017年之后，京东更频繁出现在地产圈中。其中，于3月布局广东肇庆、济南和江西南昌，项目占地超过1230亩；4月，京东于广东汕头投资2亿建造“互联网+产业园”模式的新型产业园区，占地100亩；5月，京东在西安航天基地中心广场举行投资205亿建设全球物流供应链总部和全球无人系统生产基地等项目签约仪式；8月，京东再次布局北京，以38.5亿竞得北京经开区商业地；9月，京东集团已与东莞市政府签署战略合作协议，投资300亿元在东莞凤岗镇建设“京东·都市人工智能产业新城”项目。2018年，三亚市与京东集团签署战略合作框架协议，联手打造“三亚京东智谷”小镇。
据资料计称，京东已于全国拥有土地超过10000亩，估值千亿，京东显然成为了一个不折不扣的“地主”。
1.2进军产业地产领域动因
京东涉足产业地产，重点内容为电商平台的搭建，京东要改变原有电商平台只重线上不重线下的弊端，打通线上和线下。自2009年，京东正式开始于全国购买仓储用地。资料显示，京东已在北京、上海、广州、东莞、武汉、成都、沈阳、济南、青岛、宿迁、昆山、肇庆等逾20个城市拿到或签约土地超过10000亩；规模庞大的土地储备为其打造生产、生活及城市功能于一体的产业新城提供了先决条件。
依托优势资源和行业影响力打造全产业链式产业新城。在电商行业中，京东拥有着丰富的电商资源、强大的物流优势，是一个具有较强综合实力的电商巨头；借助这种自身优势和影响力，京东开始涉足布局产业地产，并向实现整个产业链的打造及完善的产业新城模式发展。对实体产业企业来说，积极参与到产业新城项目，意味着更广阔的发展空间。
对于京东来说，土地储备仍是配合主营业务的需求所在，这些土地将会给京东带来不可小觑的升值空间和资产收益。京东拿地的核心还是拓展空间，有足够的规模体量来配合其主营业务，提升物流的效率，以及承载新业态的发展。但核心之外，地产，尤其是装着产业链和生态圈的地产，仍然是未来中国具有很强升值空间的资产。京东不惜巨资圈地，就是谋求未来地产资产的增值。
另外，京东所布局的产业新城具有提高区域经济水平、增加区域就业人口、助力产业转型升级多维价值，这也使得政府方面愿意供地。以京东·都市人工智能产业新城为例，（1）区域层面：为区域发展注入新动能。区域经济拉动效应：京东·都市人工智能产业新城预计年产值4百亿元，年税收则达30亿元；就业改善效应：京东·都市人工智能产业新城拟提供近4万个人才岗位。（2）产业层面：产业升级效应：京东·都市人工智能产业新城，立足于未来广东省现代产业体系全局的构建，改变凤岗镇以玩具、五金等发展动力明显不足的产业结构，促使城市产业转型升级。
京东产城探索
2.1“京东牌”系列产业园
京东线下布局主要包括京东云创新空间、电商产业园、亚洲一号、数字经济产业园、京东智谷等5个系列；五类产品在定位、功能、资金投入程度上各自不同。其中，产业园是京东的重头戏，其中可划分为京东物流和京东云两大阵营，分别为京东物流的亚洲一号物流园系列、京东云系列的数字经济产业园，以及有京东物流或者京东云参与的电商园系列。
亚洲一号和电商产业园，主要是物流和综合性电商，2013年起至今京东已签约、开建或投用的亚洲一号及综合性物流园区37座（不完全统计）。
数字经济产业园，起步于2017年，跟随京东云业务拓展，至今有23座，主要布局在低线且有特色农产品、工艺品的城市。
云创新空间目前仅在6城开放，政策优惠但有入驻门槛，办公面积在1000平方米至4000平方米之间，像是一种标配。
京东智谷，起步于2017年，数量最少，仅有3例，典型项目为广东东莞的京东·都市人工智能产业新城，不同于其他的产业园，它具有高投资、重资产的属性。
2.2业务模式概述
京东产业园绝大部分是通过结合自身优势和特色，以京东云为载体，搭建互联网生态园区平台，即“互联网+”产业园。京东运用“京东云”建立的京东云智慧产业园模式，是现代实体产业企业为主导的产业新城的典型案例。京东云智慧产业园推进的思路：（1）园区主要依托京东成熟的电商资源和服务能力，从基础技术到上层应用，全面升级园区信息化程度，实现信息流、资金流和物流等运营服务能力的有效提升。（2）以建设“互联网+”产业园为核心形成三大产业链条：物流产业链、人工智能产业链、特色小镇产业链。目前，京东的三大产业链条都有了落地的园区载体。
图：京东三大产业链条落地园区载体
2.3盈利模式概述
京东产业园主导产业为电商、金融、科技。以互联网为基础服务于园区、企业及个人的三维服务模式；运用大数据平台、人工智能，服务于企业、个人及园区三个维度。产业园主要盈利板块：（1）企业端的资金沉淀、自有服务和服务抽成；（2）服务商的资金沉淀、收入抽成和营销服务收入（3）用户端的个人金融、园区自营服务和O2O服务抽成。
图：京东云智慧产业园核心服务
京东智谷产品系列典型案例介绍
相较物流系园区和云系数字经济园，智谷系的进展相对较慢。实际上，京东智谷是京东2017年的产物，最早京东与苏州相城签订协议，于高铁新城投建京东智谷项目。2018年3月，三亚市政府与京东集团现场签订战略合作框架协议，联手打造“三亚京东智谷”小镇。2019年6月，10.6亿拿地约570亩，预计投资200亿元，京东打造“京东智谷”正式落地凤岗镇。京东智谷项目，旨在通过云端解决方案，建设智慧城市。这将是京东深入布局产业地产的模式探索，一旦成功，或将在全国范围内展开复制模式。
3.1京东·都市人工智能产业新城东莞项目
2019年6月，广东京东都市智能产业创新发展有限公司摘得位于东莞市凤岗镇雁田村的2019WT034号建设用地使用权，土地类型为工业用地（M0新型产业用地），土地款为10.06亿元，建筑面积180万㎡，楼面地价590元/㎡，总投资额200亿元，每平方米投资1.1万元，税收要求为300、万/亩。2019WT034号建设用地将被命名为“京东智谷”。
京东·都市人工智能产业新城选址东莞凤岗镇雁田村，由京东集团、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司共同组建的京东都市智能产业创新发展有限公司投资建设。三者分别持股55%、35%和10%。其中广东都市智谷投资发展有限公司实际控制人为郑耀南，其身份为广东都市智能投资集团董事长，也是港股上市公司都市丽人的董事长、行政总裁，东莞市雁盛实业投资有限公司背后为东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社。
京东集团计划把电商、金融、科技等平台和产业资源集中引入，促进东莞产业转型、城市升级和民生改善；同时，东莞市政府也以提供优惠政策的方式，支持京东集团在东莞项目的发展。
京东·都市人工智能产业新城项目将运用先进的城市产业综合体的模式开发建设，打造四大重点项目，包括京东智慧物流装备制造基地、京东无人系统工程技术研发中心、京东无人系统智慧物流平台、科技金融服务平台；分三期开发，6-8年左右完成；项目投产后，预计可实现年产值不低于400亿元，年创税达到30亿元。
图：京东·都市人工智能产业新城项目
观
YIHAN
点
近年来，产业新城作为经济社会发展的产物，政府、地产商、产业企业等多方主体逐渐参与进来；其中，以市场为主导的模式，在激烈竞争中更能洞察客户需求，有效满足入园企业需求。作为以产业为主体的服务商，京东具备丰富的产业资源和产业品牌，为区域带来了一系列现实的积极效应，包括人口吸纳效应、就业改善效应、区域经济拉动效应、产业升级效应等。在产城融合背景下，产业实体企业积极参与到产业新城项目，意味着更广阔的发展空间。产业实体企业从产业链方向进行切入，向运营服务端和产业投资端延伸，从而实现产业和城市双赢。
来源： 产城观察网
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