在现实生活中，我们偶尔会听到“凶宅”这个词，可到底什么才算是“凶宅”呢？
今天小编来告诉您！
凶宅，并非法律概念，交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。
【案情简介】
2015年8月，李某的母亲从涉案房屋内坠落。后李某将房屋出售给柴某。2018年11月，柴某将房屋出售给袁某，并于2019年2月将房屋登记至袁某名下。
后袁某知晓李某母亲死亡一事，于2019年6月诉至法院，请求撤销与柴某的房屋买卖合同
一审判决
一审法院经审理认为，涉案房屋应认定为凶宅，该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。因袁某并未举证证明柴某对这一事实在缔约时即已知悉，柴某亦否认出售房屋时已知情，且袁某亦自认对于该事实在缔约时并不知情，存在着认识上的显著缺陷，故袁某在签订合同时确系存在重大误解，现其要求撤销该合同，于法有据，应予支持。
一审法院判决后，柴某不服，上诉到二中院。
终审判决
二中院经审理认为，本案争议焦点为：案涉房屋是否为凶宅；袁某是否对案涉房屋产生错误认识；袁某是否基于重大误解订立合同。
首先，案涉房屋应认定为凶宅。凶宅并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，李某之母自案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面，李某之母之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认李某之母为非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此，涉案房屋应认定为凶宅。
其次，袁某对涉案房屋产生错误认识。袁某向柴某购买涉案房屋时，完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影响其使用，既包括房屋质量客观上不存在问题，也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍，后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。案件中，袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件，从李某之母死亡之日到袁某知晓之日相隔不足四年，该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽，对袁某使用房屋仍会造成主观的障碍。所以袁某知晓案涉房屋为凶宅后，应认定订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识，且该错误认识不应归责于袁某。
最后，袁某基于重大误解订立合同。袁某对房屋产生错误认识，并非轻微而未造成实际损失。一方面，当其内心存在使用的主观障碍时，必然会影响其正常使用房屋，无法使房屋的使用功能发挥到最大。另一方面，房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。袁某对房屋产生错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，客观上也对其造成较大的损失，所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。进而，袁某要求撤销合同理由正当。因没有证据显示柴某知道或者应当知道交易时案涉房屋系凶宅，一审法院未认定柴某应承担赔偿责任，亦为妥当。
评析
凶宅并没法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为凶宅，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。判断是否为凶宅不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。规则主要有二，一是死亡形式，发生人为非正常死亡事件，自然生老病死属于人之常情，不属于此种范围；二是死亡地点，发生在房屋内，即房屋专有部分。明确房屋是否凶宅后，需要将凶宅纳入法律判断，即判断该凶宅事实是否属于与订立合同有关的重要事实。一般意义上，凶宅应属于重要事实，除非死亡时间与交易时间相隔较长。具体是否可认定相隔较长法律并无明文规定，应由法院个案进行审慎判断。
出卖人对凶宅事实是否知晓将影响当事人主张撤销的理由。出卖人明知凶宅时，可考虑其是否构成欺诈；出卖人不明知凶宅时，可考虑其是否构成重大误解。具体到本案，袁某没有证据证明柴某出卖房屋时知晓房屋为凶宅，其主张撤销的理由可以为重大误解。袁某购买涉案房屋时有理由相信房屋为正常房屋，待其知晓房屋为凶宅后，有理由相信袁某知晓后本不会与柴某签订合同，进而可以认定袁某之前的认识为错误认识。该错误认识使袁某行为的后果与其意思相悖，待其知晓房屋为凶宅后，一方面，会影响袁某居住该房屋时的心理状态，住在凶宅时主观上存有恐惧心理，使其居住目的受到限制，另一方面，袁某另行出售时凶宅事实势必会影响房屋的交易价格，所以无论居住还是交易，袁某必将产生不可忽视之损失。据此，袁某构成重大误解，其有权申请撤销合同。
法官提醒
二手房屋交易过程中，出卖人应遵循诚实信用原则合理披露房屋基础信息，如房屋系凶宅应如实披露，避免买受人事后撤销合同；买受人应充分询问出卖人房屋信息，权利障碍排除和房屋质量瑕疵排除应在合同中明确约定，确保纠纷后顺利主张权利。
来源：北京市第二中级人民法院微信公众号
作者：民一庭 高磊
编辑：孙欣
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