商业房屋租赁是否可以因“不可抗力”减免房租？
国土资源部下的某协会呼吁业主降房租，万达、保利、龙湖等大批企业、商铺等都响应。因此 不少机构也提起倡议书，倡议更多的房东能加入减免租金的行列，支持中小微企业共度难关。 但需要明确的一点是这是出租方自愿实施的公益行为，并不是所有中小企业都能有幸遇到，那 么承租企业以疫情为由提起减免租金诉讼是否会得到法院支持呢？企业承租要求减免租金或者 解除租赁合同等争议案件，如果要获得法院支持，需要明确以下三点：
第一、首先判断，此次疫情对合同的影响属于不可抗力还是情势变更？两者的区别：不可抗 力，是直接不能履行合同；情势变更，是可以履行合同，但是履行对一方特别不公平。不可抗 力自动免除或减轻违约责任，不需要和对方商量；情势变更需要和对方商量以及需要法院或者 仲裁委的认定。通常疫情是暂时的，而大部分租赁合同都是长期的，疫情结束后恢复经营不 属于“直接”或“根本”不能履行合同，一般只能是认定“情势变更”；但有一些履行期限比较短， 如春节档上映电影等事宜，本次疫情就可能构成“不可抗力”。
第二、经营停止是由于政府要求强制停业还是自行停业？政府的强制性要求停业，还是租户 自己衡量收益与风险之后自行停业，其后果也会截然不同。如果按照政府有关部门的要求强制 关门停业，则可能认定为“不可抗力”。目前，北京市政府发布疫情防控期间各企业灵活安排工 作时间的通知，暂没有强制停业的情形。
第三、需要举证实际停业或者实际受到的影响。参考2003年非典期间的类似案例，对于租户 举证不能，无法证明停业，或者是无法提出经营受到影晌的直接证据的，法院不予支持减免租 金的请求。比如，租户可以提供政府公告、公文等来进行举证。
最后，公司可否因“员工无法到达公司”要求减免或者免除办公楼的房租？从既有案例来看，法 院支持减免租金案例涉及的均是承租人直接以该物业用于对外开放经营的商业物业，如ktv、 餐馆等。如果承租人承租办公物业用于员工办公，并非属于必要的“人群密集场所”、“一定”会 受到疫情严重影响而停业的情形，因此，“员工无法到达公司”与租户停止经营受到损失无直接 的因果关系，法院一般不予支持。
四、 出租方如何面对承租企业减免租金诉求？
需要明确不管将疫情认定为不可抗力还是情势变更，在处理因疫情影晌导致合同履行障碍的商 业租赁合同纠纷时，均应适用公平原则，但原则上不宜完全免除租金。首先是从平衡双方当事 人利益的角度出发，承租人因疫情影响受到停业、收入锐减等较大经营损失，同时，出租人也 存在例如还款还贷、资金周转等经济压力，双方利益应当同时兼顾；其次是从完全免租产生的 后果来看，将承租人的经济损失压力完全转移给出租人承担，可能会给部分以租赁为主要经营 业务的企业造成新一轮的经济压力，并未能有效缓解因疫情影响对商业造成的经济冲击。因此 法院在处理因疫情影响引起的商业租赁合同纠纷时，会适用公平原则兼顾双方当事人的利益平 衡，一般会根据实际情况综合分析，酌定双方当事人的租金损失分摊比例。
另外，2月3日北京市人民政府发文《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控 阻击战若干措施》第十三条，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫 情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。
五、非典时期有哪些减免租金案例可供本次疫情参考？
2003年6月11H,最高人民法院发布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法 院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号)(以下简称“《最高院[2003]72号通 知》”)，其中第三条“依法妥善处理好与非典防治有关的民事案件”中的第(三)项明确：由于 “非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具 体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合 同不能履行，或者由于"非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
尽管《最高院[2003]72号通知》已经失效，但鉴于此次疫情与非典非常相似，非典时期相关 案例的处理思路对此次疫情具有一定的参考价值。我们通过梳理非典时期相关的案例，可以发 现法院根据个案的具体情况，综合考虑合同双方的履约基础和意思表示，商业经营的实际情况 和市场背景，政府在疫情处理过程中采取的具体措施，从而适用“情势变更”(即公平原则)或 "不可抗力”进行审理。
1、不支持减免租金的案例
因承租人经营策略变更而以出现疫情为由要求出租方承担损失，不会得到支持。【案例案号：
(2007)桂民四终字第1号】判决书：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成 一定的影晌，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营 策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构 成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履 行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商， 广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已 合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上 诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而 有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据， 本院不予支持。
2、支持减免租金的案例
(1) 【案例案号：(2018)鲁06民终268号】判决书："非典”疫情系不可预知的灾害，上诉 人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认， 该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
(2) 【案例案号：(2004)沪二中民二(民)终字第354号】判决书：基于我国在2003年 春夏季节发生"非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成 立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
(3) 【案例案号：(2008)绍中民一终字第143号】判决书：关于被上诉人应付租赁款的数 额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定， “非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的， 结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认 定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
(4) 【案例案号：(2014)厦民初字第275号】判决书：2003年5月28日，厦门市政府关于 野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收 入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视， 会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。 海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。
(5) 【案例案号：(2018)晋04民终2272号】判决书：本案承租人刚经营酒店不久，2003 年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年4月，酒店逢门前榆黄路拓宽改造， 又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客 观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金
114-12x10~91667元。
(6) 【案例案号：(2004)沪一中民二(民)终字第32号】判决书：遇“非典”疫情防治，
翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使 用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。
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