编辑 | 七月
作者 | 槐城 王倩玉
槐城律师近期在为顾问单位审查《房屋租赁合同》时，有两项条款引起了律师的注意，一项为承租人单方解除房屋租赁合同赔偿100%年租金作为违约金，另一项为给予长租的承租人为期三个月左右的免租期。上述条款虽不违反法律法规，但是若发生诉讼纠纷，可能会有些麻烦。
先看一则案例。
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单方提前解除合同
法院能否支持租金损失
2014年12月23日，出租人尊美家居公司与承租人面佳面公司签订房屋租赁合同，约定出租人将其名下一处建筑面积为5886平方米的房屋出租给承租人作为食品生产、物流仓储使用，租期10年，并给予承租人3个月装修免租期。
免租期为2015年8月1日至10月31日，正式租期为2015年11月1日至2025年10月31日。无论何种原因终止、解除合同均提前6个月书面通知对方。
2017年2月28日，承租人向出租人发出终止合同告知函。称因公司原因无法继续履行，在当期租期结束前2个月通知，并将给付当年租金30%的违约金。
双方最终对于赔偿未达成一致，出租人遂向法院提起诉讼，要求承租人补缴4个月房租283,333元（过渡期损失）；10年租期免租3个月，8.5年未履行，相应免租期2.55个月，计免租款180，625元应补缴。
此案经过二审，最终法院支持原告的部分诉讼请求，即4个月房屋过渡期损失，未支持出租人免租期损失。法院认为租赁合同中约定解约需提前6个月告知，承租人提前2个月告知，赔偿出租人4个月过渡期损失并无不当；合同约定的免租履行期已过，双方租赁合同属继续性合同，合同解除的法律效果应认定不溯及已经履行的合同期为宜，故在双方无特别约定的情况下，免租期租金损失不予支持。
2
房屋空置费损失
是三至六个月租金
本案双方争议的焦点在于因承租人原因导致房屋租赁合同解除时，出租人能够主张的房屋空置费损失（过渡期损失）几个月租金为宜，以及已经履行完毕的免租期租金能否要求补缴。根据法院的判决结果以及槐城律师检索的相关案例，可以总结出如下裁判规则：
1.承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
2. 免租期的租金损失一般按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失。但存在本案的判决情况，即法院认为合同中未特别约定且免租期已经履行完毕，对于免租期租金损失不予支持。
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槐城律师建议
针对承租人过错导致房屋租赁合同解除赔偿类纠纷案件，槐城律师结合实务经验，提出如下建议，供大家参考：
1.因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括，免租期的租金损失（按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失）、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。对于出租方而言，有举证证明其上述各项实际损失真实发生的证明义务。
2.考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况如双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。
3.作为出租方，为了将承租方违约给自己造成的损失压缩到最小，应详细约定关于免租期双方的权利义务关系。比如在租赁合同违约责任条款中，可以增加若因承租人原因导致合同解除，除了支付违约金及承担合同约定的其他违约责任外，还应承担装修免租期的租金赔偿责任等。
相关法律：
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？
承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
案件来源：
沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终3205号民事判决书
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