近年来，随着我国加快农村城镇化建设，一些农村房屋被拆迁安置。因为农村房屋管理法律相对不够完善，导致随之带来的农村房屋纠纷问题随之增多。今天，我们通过一起案例，说一下原房主是否可以土地管理法出台前的买卖协议违背现行法律法规规定为由主张撤销房屋买卖契约？
1984年，乔某因资金短缺，将位于北京某村的五间房屋以一万元卖给冯某（城镇居民）。双方签订了房屋买卖契约，并有双方签字、中间人签字、代书人确认。此后，该房屋一直由冯某夫妇使用管理，并未办理房产过户手续。由于该村征地拆迁，乔某主张自己享有该房屋的所有权，为此双方发生纠纷。
现实中，此类纠纷一般发生在征地拆迁，屡见不鲜。就当时签订的房屋买卖契约，说法不一。有人认为，由于涉案房屋土地是农村宅基地，禁止城镇居民在农村购置宅基地，该份房屋买卖契约属无效合同；也有人认为，该份契约是双方自愿达成，房屋已经交付使用。1984年还没有土地管理法，按照当时的交易习俗、村规民约，该房屋买卖契约是合法有效的。
《土地管理法》于1986年6月25日发布。那么，法律对实施之前发生的交易事实是否有溯及力呢？双方签订的房屋买卖契约是否有效呢？
根据现行《国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
2004年10月21日，国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），这是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。针对当前存在的圈占土地、乱占滥用耕地等突出问题，提出了深化改革、健全法制、统筹兼顾、标本兼治，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度和明确要求。《决定》指出，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
那么，上述法律及决定是否可以适用之前已发生的事实呢？我们来说一下法律溯及力的问题。
法律的溯及力，指的是新的法律是否可以适用于其生效以前发生或者正在发生的事件和行为。
《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
一方面，从立法执法角度看，法律不溯及既往，指的是法律在本国范围内、现行有效的情况下，约束司法者和执法者在适用法律的时候，不得用该法律来追究其生效之前/时的公民、法人和其他组织的行为的法律责任。
另一方面，从公民角度看，法律效力发生于法律实施以后，必须是法律生效后的行为和事件才应受其约束。公民只应遵守现行的法律而不是将来的未知的法律。
本案中，由于房屋买卖交易并签订契约发生及生效时间在1984年，当时房屋交易习俗是双方自愿交易并签订卖房契约，有中间人签字即可。在没有法律条文明确规定禁止的前提下，交易双方均按照村规民俗、自愿平等的进行房屋买卖交易，已成既定的事实。
现行法律对土地管理的规定规定以及国务院关于深化改革严格土地管理的决定，都对土地管理提出明确要求。但是，其颁布时间均在1984年以后，且相关的法律法规均没有明确约定在颁布之前发生的行为可以适用新法律法规。故，1986年公布的《中华人民共和国土地管理法》、2014年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》不能对之前的行为进行约束。
王振嵩律师
王振嵩律师
此类问题，是历史遗留问题，存在于许多老宅没有房产证的情形，这种情形符合当时的交易习俗。如今，政府为加快改善农村生活居住条件进行征地拆迁补偿，房屋的出卖方不能以受到欺诈或违背现行法律法规规定为由主张撤销房屋买卖契约或确定房屋买卖契约无效，应遵守诚实信用。综上，本案中，乔某不能以现在的法律法规来主张该房屋买卖契约无效。
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