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虚假租赁对银行危害到底有多大 现在预防有妙招了

原创: 齐秀洁 法金融

“在抵押贷款中,抵押人或案外人往往利用虚假租赁合同来对抗银行抵押权,银行的优先受偿权往往也因虚假租赁合同而悬空或被拖入没有限期的司法泥沼中。如何在贷前调查环节有效防控虚假租赁合同,为抵押贷款扫清障碍?本文将为银行支行行长和客户经理排忧解难。”


一、支行行长的法律烦恼


在信贷实务中,支行行长往往面临这样的法律烦恼:当债权人向法院申请强制执行抵押物时,法院为了拍卖工作的顺利开展,往往首先应当将此前抵押物负担的租赁权加以涤除,但承租人知道或经人指点,若租赁合同在抵押合同之前,其租赁权可对抗抵押权,故在法院执行过程中,如执行法院向承租人发出限期腾空通知书后或承租人获悉法院的拍卖预告后,承租人则以书面的方式告知其租赁时间在抵押之前,并提供租赁合同为证或直接向执行法院提出执行异议以对抗法院执行。当然,客观事实可能是承租人和出租人两者“合作”拟造了一份虚假的租赁合同。换言之,此时就出现了“真假”或“阴阳”租赁合同之争,到底哪份为真,哪份为假,何以还原客观事实?有何具体的“去伪存真”的判断标准?



二、法律烦恼的司法解决


司法审判实践中,有些地方法院就此类问题的解决专门出台司法解释,如浙江省高院颁发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》规定,如果在抵押前,租赁合同的当事人已办理了租赁登记备案手续的、在抵押前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的、在抵押前已办理租赁合同公证的、在抵押前缴纳相应租金税的、在抵押前在案涉房屋所在物业公司已办理租赁登记的、在抵押前已向抵押权人声明过租赁情况的等,法院执行机构可认定租赁合同签订于抵押前。

实务中“虚实之争”可能扑朔迷离,因此为避免陷于真假租赁合同之争的漩涡中,对于银行信贷人员而言,完全有必要对此类问题采取前置防范。这些前置举措不难,没有更多的技术障碍,关键在于此类标准化动作是否执行到位。



三、法律烦恼的银行解决措施


借助司法审判查明事实虽为难题破解方法之一,但从上策选择,银行信贷人员更应选择在抵押贷款发放之前前置化解,化贷后的被动为贷前的主动。办法主要如下:

一是对未出租的事实采取声明化或承诺化。即在贷前调查环节,客户经理应下户调查,眼见为实,发现拟抵押物确实处于未出租或无人占有使用的状态时,须要求借款人签署《未出租声明书》。声明书形式可多样化,但核心条款应锁定为“在订立抵押合同之前,该抵押财产未以任何形式出租,如有不实或隐瞒,愿承担法律责任并赔偿贵行一切损失。在订立抵押合同之后,如需出租,务必征得银行书面同意或同步报备租赁合同”。该核心条款具有两层目的:第一层目的是为借款人设定诚信义务,明确其隐瞒或者欺骗行为的法律后果,对借款人形成心理约束;第二层目的是关键,在抵押期间,尤其是最高额抵押,抵押期间相对较长,借款人为了发挥其物业价值,完全有可能将其出租。鉴于有些地方性行政法规或银行监管部门规定,是否出租是房屋所有权人的权利和自由,抵押权人无权干涉,因此为了在发生真假租赁合同之争时抵押权人有更多途径还原客观真实,银行可退而求其次,要求借款人须将租赁合同同步交予银行报备。



二是对未出租的事实加以固化或证据化。银行信贷人员可在现场调查通过录像或拍照并加以保存,影像或照片应加载时间戳记(如使用水印功能)。随着银行信贷流程信息化程度的提高,不少银行已为客户经理在展业时配备了带有移动互联功能的PAD,在现场采集影像信息时,可将此类信息同步传输至银行后台大数据中心。

上述两个举措应该来说是容易落地的,在贷款发放之前,银行掌握主动权,借款人在主观上也会给予积极配合。

三是对抵押之后的租赁事实加以固化或证据化。虚实租赁合同之争的核心在于租赁事实产生的真实时间,因此要求借款人或出租人及时在租赁关系产生后的第一时间将租赁事实加以固化尤为重要。

租赁事实的固化可采取如下三种方式:

一是采取备案制。从实务上看,尤其是大额抵押贷款若出现风险,信贷人员将面临更大压力,银行应当加大对大额抵押贷款贷后检查的力度。若在例行的贷后检查时发现出租现象或借款人告知银行欲将出租时,应要求出租人将租赁合同备案登记。根据《城市房地产管理法》第五十四条的规定,“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案”和《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定,“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案”,因此租赁双方均有对租赁合同进行备案登记的行政义。但须注意的是,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条的规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。



由哪个行政职能部门受理备案登记在实务中有较强的地域性,有的在不动产统一登记中心(俗称房管局或土管局),有的在建设规划局,还有些地方是在房屋租赁管理所,银行信贷工作人员应根据属地原则加以落实。

应当补充注意的是,租赁合同的备案应该理解为是广义上的或做扩大化解释。根据《房产税暂行条例》,营业用途的租赁行为往往需要纳税,因此税务部门征税时所依据的租赁合同也可纳入广义备案的租赁合同范围;根据《公司登记管理条例》及相关细则,注册公司时应当提交公司住所证明材料,因此工商管理部门登记公司住所时所依据的租赁合同也可纳入广义备案的租赁合同范围。若有真假租赁合同争议时,以备案登记的版本为准。

二是采取公证制。实务中,亦存在出租人租赁合同“登记无门”的现象,尤其在房屋商业化活动不活跃地域,房管部门或土管部门告知说,该行政机构从设立之初到现在,从未受理过租赁备案,无相关的登记系统,也无相应的制度设计和人员配置。在此情形下银行工作人员可另辟它途,改备案为公证。公证的优势在于其证据强度大,根据《公证法》第三十六条的规定,“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外”。

三是采取见证制。公证的方式有其利,亦有其弊,其弊端在于会产生相应费用或程序过于繁琐。由于公证不是必须的,实务中可根据需要采取律师见证或第三方见证。为提高见证证据强度,参与见证的第三方应当为非利害关系人,可以是具有一定公信力的人物,如街道办、村/居委会主要负责人等。见证的内容应当能体现出租赁合同签订的主体、过程、时间等事实。

本文节选自作者著作《商业银行信贷业务法律风险防范与实务解析》,欢迎关注作者公众号“法金融”,共同提高。


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