马云曾说过绝对不会去做游戏，后来啪啪打脸；马云也说过阿里不会去搞房地产，现在成立了天猫好房。
房价，一直是老百姓关心的热门话题。最近阿里成立了“天猫好房”事业部，正式宣布进军房地产行业（虽然是服务商非开发商），有些人就开始自嗨了“房价如葱的时代到来了”，“让天下没有难买的房子！”我想说，真的想多了。 关于房价这个问题有的人看涨，有的人看跌。但是在我看来，看涨的人大都是已经买房的，看跌的人大都是还没买房的，都是一群利益相关群体为了自己的利益做出的选择性忽视，甚至恶意导向，极少有人愿意真正站在客观的角度，理智的看待房价的问题。今天就借这个话题来和大家聊一聊房价的那点儿事。
首先我们要搞清楚，房地产的本质是什么？
青铜选手：房地产是由钢筋、水泥等建筑材料构成的人们用来居住的房屋。
白银选手：房地产是我国发展GDP的重要经济手段。
黄金选手：房地产是最高级的BX工具。（这俩字怕不过审，自行脑补）
关于这个问题，笔者想了很长时间，如何跟大家表述。因为说的模糊了大家看的一头雾水，说的太清楚怕文章发不出来。我就借用一个人来比喻吧。一个人要赚钱，有四个层次：
- 第一个层次，靠劳动赚钱。可以是体力的，也可以是脑力的。基本以体力为主，脑力为辅，绝大部分人也都处在这个层次；
- 第二个层次，靠管理赚钱。好比你开了一家公司，雇佣一群有能力的人为你干活，从他们身上榨取剩余价值，大部分工厂主和资本家都处在这个层次；
- 第三个层次，靠钱赚钱。就是通过资本运作来生钱，最典型的方式就是放贷，你看全球最赚钱的TOP10公司，6家是银行。
- 第四个层次，靠土地赚钱。你看全世界古往今来血雨腥风的战争，打的都是什么？打的是江山。抢的是什么？抢的是土地。土地是最高级的生产资料，也是最高级的BX工具，没有之一，你必须要深刻的认识到这个问题，才能真正读懂房地产。有兴趣的去看看恩格斯的《论住宅问题》，他老人家说的已经很清楚了，这里就不展开讲了。所以不要单纯的把房屋看成一个商品，它不是一个普通的商品。最搞笑的就是有些言论说“房屋的钢筋水泥才值几个钱”，这种层次连第一个层次都达不到，地下室层次。
为什么过去的二十年是房地产的黄金二十年？
说到这先讲几句题外话。
共和国从建国开始到现在，在经济上其实一直捉襟见肘，如履薄冰，可以说就没过过几天好日子。为什么建国后把“计划生育”定为国策？因为当时的中国，无论是粮食还是公共资源，养活不了更多的人，一定要控制人口数量，否则就要出大乱子；五六十年代为什么要号召“上山下乡”？就是因为城市提供不了这么多工作岗位了，再把这些人留在城市会出乱子的。于是伟人大手一挥“知识青年到农村去，广阔天地大有作为”；为什么上世纪九十年代有一波“下岗潮”？ 因为当时的国企深化改革已经进行不下去了，走入死胡同了，为什么？因为包袱太重，工人福利太高，必须要甩开包袱轻装上阵，否则改革就要陷入死局，中国经济就要陷入死局。于是长痛不如短痛“下岗再就业”。话题扯的有点远，主要想让大家明白，政策的背后要看到主要矛盾和根本原因。
让我们回到1997年，下岗的问题还没解决完呢，那一年爆发了亚洲金融危机，中国经济受到了前所未有的挑战。有多严重呢？随便说几组数字，1998年我国四大行不良贷款率是31.38%，当年世界银行甚至宣布，从技术层面看，中国银行早已破产。98年的通胀率从97年的8.3%骤降至0.8%，看不懂没关系，总之就是很严重就是了。国家认为病根在于产能过剩。那么药方呢？大搞基建，大搞地产，用这个手段来去库存，去产能。这就是房地产黄金时代开启的大背景。
从2000年开始，房价开始明显增长，但总体上还是可控的。到了2008年，经济又撑不住了，出口出现负增长，经济面临硬着陆风险，于是启动了四万亿计划。如此多的现金涌入到市场上，控制不好是要发水灾的，这个时候房地产就起到了一个蓄水池的作用。可能有些朋友还不太理解蓄水池是什么意思，我说的通俗一点，国家发了这么多钱下去，如果大家拿着这笔钱去市场上流通，物价会乱掉的，一定要收回来一些，让这笔钱“死”掉，而且老百姓还心甘情愿的，怎么办呢？让老百姓去买房。这样人民币就通过土地出让金和银行贷款的方式又回收到了国家手中，国家可以轻松的通过首付比例和贷款利率控制这笔钱收多少合适。到了这个阶段，房地产就已经不仅仅具有居住的商品属性了，还具有货币属性和金融调节的工具属性。
2008年北京房价
看到这里大家可能明白了，过去的房地产黄金二十年，是国家有目的，有计划的推动下的自然结果。 在那个历史时期，能看懂的都已经发财了，有的吃肉有的喝汤，只有那些拒绝思考不关心国家大事的还在哼哧吭哧的出大力赚钱呢。妄想通过自我勤奋实现财务自由，结果发现越努力自由越远，这就是典型的用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。 这里大家记住几个关键词：下岗潮，去产能，金融危机。圈起来，后面要考。
目前的房价有没有泡沫？
有，但是不大。只要是经济活动，都会有泡沫，没有泡沫的经济是死水一潭。 只要处理方法得当，适当的泡沫是可以对经济有促进作用的。房价唱衰者普遍有一个很奇怪的逻辑，就是“房价已经很高了，我买不起了，早晚会降价”。我想请问，劳斯莱斯、LV一直价格很高，高尔夫你也一直打不起，你见过他们的价格崩盘吗？关于房产是否会崩盘，我认为三句话就可以概括了“不能崩，不敢崩，不让崩”。
1，不能崩。
房子具备货币属性，既有价值尺度又有流通手段。最简单的，你现在去银行贷款，你抵押什么银行才会贷给你？银行只认房，车都不行。 你说你有一份价值100万的字画，银行会认吗？不会的。 具有货币属性的东西是很难崩盘的。有人说，等他崩了就不具备货币属性了。我想说，未来在个别地区是可能的，但如果从一个产业来看，不可能，因为国情不同。比如德国，你看德国的很多产业是分布在中小型城市的，他的很多总部都位于几十万人口的小城镇，教育和医疗资源也比较平均，所以在一定程度上，大城市的虹吸效果没有那么明显。 还有就是自古以来房子对于中国人和外国人的意义是不同的，咱们中国人自古以来就讲究买田置地，更不用提“丈母娘经济”。假如你明天彩票中了500万你会去干嘛？你的公司上市了，套现了1000万，你会去干嘛？我告诉你，你大概率去买房，至少拿出一部分资金来买房。 你仔细想一想是不是这个理儿。
2，不敢崩。
前面说过了，房地产要承担起蓄水池的作用，而这个作用目前来看并没有其他任何东西可以代替。 有人拿欧美来举例，但要注意欧美有比较完善的保险，股票等理财工具来吸水，在中国行吗？你敢把钱投到保险和A股市场来保值增值吗？怕是你宝马进去，自行车出来。 目前来看这个蓄水池已经存了不少水了，要放只能慢慢放，直接开闸会堤毁人亡的。你买房子只出了30%的钱，银行可出了70%啊。
3，不让崩。
当今社会，维稳一定是头号大事，其他所有事都要给这件事让步，这是一个大前提。 记得前几年有一次在酒桌上，和朋友聊起了70年产权这件事，我的朋友很担忧70年产权到时候会不会被国家把房子收走，我说你在杞人忧天，放100个心不会的，因为这不是一个人两个人的问题，牵扯到全国14亿人的问题，任何一个执政党都不会这么干的，除非不想混了。所以，不能激化矛盾，尤其是激化阶级矛盾是一个大前提。以中共的执政能力，只要他下定决心想干的事，基本还没有干不成的。
房地产面临的机会
惯例，先说大环境。还记得之前的关键词吗？下岗潮，去产能，金融危机。
1，下岗潮。现在不能说下岗潮，但是有很多人失业是事实，实际上，因为某些原因，在中国要统计准确的失业人口一直是一件比较难的事，所以碰上较真的人说没有，笔者你在胡说，那我也没办法。
2，去产能。现在变了个说法，叫“供给侧改革”，其实是一回事。至于怎么个去法，话题太大了，可能单独都能写本书。 我就说一点，大家注意一下A股市场上一个叫“三一重工”的企业（我不是叫你们去买他的股票啊，别误会我的意思），看看它的股价走势，自己琢磨去吧。另外多说一句，大家一定要经常看《新闻联播》，时刻保持主动和独立思考能力。
3，金融危机。 首先得承认，我不认为现在是金融危机，但是今年疫情的原因，各个行业都受到了很大的冲击和影响也是事实。我认为接下来经济的大环境变成什么样子很大程度上取决于美国。美国控疫不力是一个最大的炸弹，以他的流氓习气，绝对不会让自己吃亏的，肯定要全世界找背锅的，35年前他就找日本给他背锅，日本到现在还没缓过来劲来呢。我个人认为，疫情对经济真正的影响现在还没到时候呢，明年的日子可能会更难过，真正的挑战可能在2021-2022年。
你看，历史是如何的相似？对吧？你品，你细品。
房地产面临的挑战
1，民心向背问题。
高房价让群众苦不堪言，生活质量下降。但是这里有一个问题，就是部分人属于高房价受益者。这下群体就分化了，从前我们判断无产阶级和资产阶级的标准是是否拥有生产资料，到今天这个标准仍然没有变，因为土地就是最大的生产资料。在今后相当长的一段历史时期，可能有房和无房，会引起社会结构一个微妙的变化。这种话题有点敏感我们点到为止。
2，对经济的跷跷板效应。
房地产对经济，是一把双刃剑。正向角度看，它涉及上下游大量产业，牵扯到大量就业人口，为当地贡献了大量财政收入。 反向来看，对实体经济，尤其是商业存在明显抑制作用。房租太贵了，压榨了利润空间，为什么你看很多城市的底商，干一批倒闭一批，能幸存下来的都是房产中介，药店，眼镜店这些暴利行业，很多人怪罪于电商，其实房租贵才是最重要一个原因。另外房租贵了会影响劳动力的输入，原来你3000的工资就能招来一个人，现在4000都招不到人，什么原因？生活成本太高啊。而这些最终都会体现在当地的经济数据上，所以我说是一个跷跷板效应，这边按下去那边就起来，那边按下去这边就起来，达到一个平衡是最好的。
3，经济结构问题。
之前我参与了一个话题讨论“大学生该不该炒股”，我的观点很明确，坚决反对。暂且不说风险承受力问题，因为比起在股市里赔钱这件事，对年轻人危害最大的其实是在股市里赚钱。一旦你尝到了这个甜头，你会刹不住车的，你会把大量的精力投入到一个没有意义的事情上面，而对本职工作产生懈怠和消极性，并逐渐养成一种投机思维和扭曲的价值观，从而废掉一个人。除非你是天赋异禀，慧眼如炬，且拥有极强的独立人格和成熟正确的价值观，并且能战胜贪婪的人性，扪心自问，你有这个能力么？ 你仔细观察，那些沉迷赌博的人，沉迷双色球的人，精神状态和说话的神态语气都和老股民一模一样的，妄想着不劳而获一夜暴富，太可怕了。房地产行业也是一样，当社会上一个行业能持续暴利的时候，势必会吸引各行各业的企业进入，进而舍本逐末，不务正业，这帮人还美其名曰“多元化经营”。全民房地产，还搞什么科研？搞什么芯片？这玩意来钱多快啊。
好了，今天先跟大家聊到这。觉得有一点点收获的给个鼓励，后面我们再接着聊一聊区域选择以及房价大概率走势的问题。
（全文完）
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